Home > Sectorportefeuilles

Sectorportefeuilles

Altera Vastgoed N.V. is een gewild beleggingsproduct voor pensioenfondsen. Vanaf de start in januari 2000, met een beheerd vermogen van € 750 miljoen en vier aandeelhouders, is het fonds gegroeid naar circa € 1,7 miljard, met achtentwintig pensioenfondsen als aandeelhouder (medio 2011).

Onder het motto “van en voor pensioenfondsen” wordt Nederlandse pensioenfondsen de mogelijkheid geboden indirect te beleggen in Nederlands vastgoed. Altera Vastgoed is een sectoraal privaat (niet beursgenoteerd) vastgoedfonds. Onder één vennootschappelijke paraplu worden vier sectorportefeuilles gemanaged: woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten.

Altera Vastgoed biedt dus geen vastgoedmix aan op basis van de sectoren. Iedere aandeelhouder bepaalt zelf in welke mate in één of meerdere van de sectorportefeuilles wordt geparticipeerd.

Switchen tussen de portefeuilles behoort ook tot de mogelijkheden (zie ook Sectoraal vastgoedfonds).

Algemeen

Altera Vastgoed is een zogenaamd core fonds, er is gekozen voor een zo laag mogelijk risicoprofiel. Dit wordt onder meer bereikt door de selectie van vastgoed te baseren op expliciete portefeuillestructuren in geselecteerde vastgoedmarkten, door geen gebruik te maken van externe financiering (leverage) en door projectontwikkelingrisico’s uit te sluiten.

Voor elke sectorportefeuille is een apart beleggingsbeleid geformuleerd. De markten voor woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten verschillen immers en vragen dan ook ieder voor zich om een specifieke benadering.

De structuurbenadering is wel hetzelfde. Deze bestaat uit een top-down en een bottom-up beleid. Het top-down beleid is bepalend voor de strategische en tactische portefeuillestructuur en wordt grotendeels gebaseerd op researchbevindingen. De strategische portefeuillestructuur per sector wordt geconcretiseerd met behulp van een streefwaardenmatrix (prijs, product, markt, segment etc.). Het bottom-up beleid is, binnen de gestelde randvoorwaarden uit het top-down beleid, gericht op een actieve bijdrage aan de performance doelstelling en het gekozen risicoprofiel.

Dat wordt onder meer bereikt door efficiënt assetmanagement en dispositie van objecten die niet langer aan de portefeuille en/of rendementscriteria voldoen (op basis van hold/sell en SWOT analyses), en door verwervingen passend in de gewenste portefeuillestructuur. Voor selectie en acquisitie van individuele projecten (of portefeuilles) is dus niet het aanbod in de markt leidend, maar de behoefte vanuit de portefeuille.

Op deze wijze is de koers voor de portefeuilles voor iedereen duidelijk, zowel voor de aandeelhouders, de Raad van Commissarissen en de organisatie als voor marktpartijen.

Disposities

Bij de afdeling Portefeuillemanagement is per sectorportefeuille een sectormanager verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de portefeuille en de resultaten. Op basis van de vastgestelde portefeuillestructuur wordt elk object jaarlijks beoordeeld op handhaving. Indien objecten in aanmerking komen voor dispositie wordt bepaald wat de meest objectieve en resultaat bepalende wijze van verkoop is. De besluitvorming hierover vindt plaats in het managementteam, bestaande uit de directieleden, het hoofd verwerving en het hoofd research & strategie (zie Jaarverslag 2010 Corporate Governance Disposities pagina 36).

De financiële toets van zowel de bestaande objecten als te verwerven projecten wordt gebaseerd op een vaste systematiek van financiële criteria. Het interne rekenmodel is centraal verankerd met vaststaande formules.

Verwervingen

Door de constante groei van het eigen vermogen en herbelegging van uit verkoop vrijgekomen middelen wordt voortdurend gezocht naar beleggingsmogelijkheden in alle sectoren. Dat is de taak van de afdeling verwerving. Zij opereert op landelijke schaal, en hanteert voor elke sector duidelijke zoekprofielen, die zijn gebaseerd op de door Altera gewenste portefeuillestructuur.

Naast de sectorspecifieke kenmerken zijn enkele algemene uitgangspunten van toepassing:

• verjonging door jongere objecten en nieuwbouwprojecten;
• tijdloze architectuur, duurzame materialen en exploitatie;
• representatieve vormgeving, courante maatvoering en flexibele indeelbaarheid;
• marktconforme technische gebouwspecificaties.

Contacten kunnen in verschillende fases van het vastgoed (initiatief, realisatie, exploitatie) tot stand komen. Het verwervingsproces kan efficiënt verlopen door de duidelijke zoekprofielen per portefeuille, de systematische procesgang van proposities, en de inschakeling van de deskundigheid van en ervaring binnen de overige organisatieonderdelen.

Dit betreft o.a. eigen research en juridische expertise, evenals technische en financiële disciplines. Er is een brede kennis en ervaring op het terrein van onder meer (her-)ontwikkeling, turnkey- en koop/aannemingscontracten. Dat geldt ook voor due diligence onderzoeken, object- en portefeuilleanalyses, evenals waarde- en risicobepalingen. Naast de zoekprofielen per portefeuille hanteert Altera ook uitgebreide technische prestatienormen voor het vastgoed. Het betreft productspecificaties die als referentie dienen bij het beoordelen van (te verwerven) vastgoed, bestek en tekeningen of een programma van eisen. Besluitvorming vindt plaats in het managementteam, bestaande uit de directieleden, het hoofd verwerving en het hoofd research & strategie, met een objectiverende en onafhankelijke toets van zowel portefeuillemanagement als research (zie Jaarverslag 2010 Corporate Governance Acquisities pagina 36).

De positie van Altera als afnemende eindbelegger is eenduidig. Projectontwikkeling en de daarbij behorende risico’s zijn uitgesloten, waardoor in het geval van nieuwbouw veel wordt samengewerkt met (ontwikkelende) aannemers en projectontwikkelaars. Er wordt uitsluitend belegd met eigen vermogen. Externe financiering (leverage) is dus structureel uitgesloten, waardoor er ook geen afhankelijkheid bestaat van financiers.

Zowel bij dispositie als bij verwerving maakt een customer due diligence onderzoek of onderzoek naar de “ultimate benificial owner” onderdeel uit van de selectie.

Duurzaamheid

Het thema duurzaamheid maakt sinds 2008 integraal onderdeel uit van het beleggingsbeleid van Altera Vastgoed. Centraal staat het streven naar het op een pragmatische en ten minste rendementneutrale wijze meetbaar minimaliseren van het verbruik van energie en water en het optimaal toepassen van duurzaamheid bevorderende maatregelen. Daarbij wordt gekozen voor bewezen en geaccepteerde oplossingen, materialen en technieken. In het jaarverslag rapporteert Altera sinds 2009 uitgebreid over doelstellingen en concrete vorderingen op het gebied van duurzaamheid. Voorts beijvert zij zich voor het hanteren van uniforme en marktbreed geaccepteerde normen en meetmethodes op het gebied van duurzaamheid, die ook een onderlinge vergelijking mogelijk maakt tussen sectoren, objecten en betrokken vastgoedpartijen (zie Jaarverslag).

De eerder genoemde rendementneutrale benadering is niet strikt gerelateerd aan eigen financiële overwegingen. Duurzaamheid in het vastgoed is immers ook een belangrijk instrument om tot verbetering van de marktpositionering van de objecten te komen (betere verhuurbaarheid en minder gevoelig voor economische en technische veroudering). Ook kunnen huurders meebetalen als gevolg van o.a. besparingen in energiekosten (groene huurcontracten) of als zij zelf duurzaamheid ook onderdeel hebben gemaakt van hun eigen bedrijfsvoering.

Altera Vastgoed beschouwt duurzaamheid in een breder perspectief. Duurzame ontwikkeling is meer dan alleen energie(besparing). Materiaalgebruik, waterbesparing, grondgebruik, gezondheid en vervuiling zijn aspecten van duurzaamheid die minstens evenveel aandacht verdienen. Door gebrek aan meetbaar inzicht in de impact en verbetermogelijkheden zijn de initiatieven op dit gebied in de markt echter nog beperkt van opzet en veelal ideëel van aard.