Sectoraal vastgoedfonds

Altera Vastgoed N.V. is een gewild beleggingsproduct voor pensioenfondsen. Vanaf de start in januari 2000, met een vermogen van € 750 miljoen en vier aandeelhouders, is het fonds gegroeid naar circa € 1,7 miljard, met achtentwintig pensioenfondsen als aandeelhouder (medio 2011).

Motto: van en voor pensioenfondsen

Onder het motto “van en voor pensioenfondsen” biedt Altera Vastgoed primair Nederlandse pensioenfondsen de mogelijkheid indirect te beleggen in Nederlands vastgoed.

Als sectoraal privaat (niet-beursgenoteerd) vastgoedfonds worden onder één vennootschappelijke paraplu vier sectorportefeuilles gemanaged. Door middel van letteraandelen kunnen pensioenfondsen naar eigen inzicht beleggen in woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten.

Vrijheid in allocatie en flexibiliteit

Aandeelhouders bepalen zelf in welke mate zij in één of meerdere van de sectorportefeuilles wensen te participeren. Altera Vastgoed biedt dus geen vastgoedmix aan op basis van de sectoren.

Switchen tussen de sectorportefeuilles behoort ook tot de mogelijkheden. Deelnemende pensioenfondsen hebben binnen een efficiënte structuur een volledige allocatievrijheid over de vier sectoren. Door de onbepaalde looptijd van het fonds en de semi-open end structuur wordt eveneens flexibiliteit geboden. Toetreding en uittreding kan per kwartaal tegen net asset value en daar worden geen fees voor in rekening gebracht. Een onafhankelijke toets van de performance en een degelijke onderbouwing door middel van waardering van het vastgoed is daarbij essentieel. Daarom worden de portefeuilles ieder kwartaal extern getaxeerd.

Laag risicoprofiel en zuivere vastgoedkarakteristiek

Altera Vastgoed is een zogenaamd core fonds, er is gekozen voor een zo laag mogelijk risicoprofiel. Dit wordt onder meer bereikt door de keuze van vastgoed te baseren op expliciete portefeuillestructuren in geselecteerde vastgoedmarkten, door geen gebruik te maken van externe financiering (leverage) en door projectontwikkelingrisico’s uit te sluiten. Altera streeft ernaar voor 100% belegd te zijn.

Als fiscale beleggingsinstelling (fbi) is het fonds geen vennootschapsbelasting verschuldigd. Het direct beleggingsresultaat wordt geheel als dividend aan de aandeelhouders uitgekeerd. Dividenduitkeringen vinden per kwartaal plaats. Op deze wijze wordt een beleggingsproduct geboden met de voordelen van indirect vastgoed en toch een rendement/risico karakteristiek van direct vastgoed. Op vastgoedniveau wordt gestreefd naar outperformance van het 5-jaars voortschrijdend gemiddelde IPD/ROZ totaalrendement voor standing investments.

Geïntegreerd management tegen lage kosten

De managementorganisatie van Altera Vastgoed is in de NV geïntegreerd met de portefeuilles. Dit betekent dat het management niet is ondergebracht in een gescheiden juridische entiteit met een eigen verdienmodel, gebaseerd op feevergoedingen.

Ook wordt geen vermogensbeheer verricht voor derden (niet-aandeelhouders) en is er geen sprake van gescheiden accounts. Daardoor zijn prioriteitsproblemen en belangenverstrengeling uitgesloten. Er is dus een volledig ‘alignment of interest’ met de belangen van de aandeelhouders. Met die aandeelhouders is een in de markt concurrerend kostenniveau afgestemd met als streefwaarde 33 basispunten van het beheerd vermogen. Aandeelhouders krijgen een volledig inzicht in de budgetten van de organisatie en de sectorportefeuilles, in het verloop van de realisatie en in de prognose voor het boekjaar. Onder organisatiekosten worden personeels-, advies-, controle-, taxatie- en kantoorkosten gerekend.