Afdelingen
Organigram
Investor Relations
Investor Relations is het contactpunt voor (potentiële) aandeelhouders en door hen ingeschakelde partijen, zoals adviseurs en fiduciaire managers. Investor Relations beheert de relatie en zorgt voor de beantwoording van vragen en wensen van aandeelhouders en adviseurs. Daarnaast is Investor Relations verantwoordelijk voor business development, marketing en communicatie. Onder andere zorgt Investor Relations voor respons op offerte aanvragen, toegang tot de online dataroom en de online media.
Research & Strategie
Research & Strategie is verantwoordelijk voor onderzoek en analyse van trends en ontwikkelingen op de vastgoedmarkten. Research staat aan de basis van ons beleggingsbeleid. Wij beleggen op basis van een door research gedreven strategie. De middellange termijn beleidskaders en de jaarlijkse beleggingsplannen baseren wij op intern onderzoek naar relevante ontwikkelingen, de beleggingsmarkt en de onderliggende fundamenten van de vastgoedmarkten en de gebruikersmarkten.
Ook levert Research een objectiverende toets bij aankopen; naast algemene marktanalyses worden huurprijsniveaus en leegstandrisico’s uitgebreid onderzocht. Ook de operationele portefeuilleactiviteiten worden mede gevoed door eigen marktanalyses.
Research coördineert het duurzaamheid en ESG beleid. Hieronder vallen ook de technische (energetische) doelstellingen en inspanningen op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO). De uitvoering is belegd bij Portefeuillemanagement.
Portefeuillemanagement
Portefeuille Management is verantwoordelijk voor het portefeuille- en asset management van de vastgoedportefeuilles.
Voor elke sector hebben wij een gespecialiseerd team waaraan leiding wordt gegeven door het hoofd assetmanagement. Elk team is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de portefeuille en de resultaten.
De financiële toets van zowel de bestaande assets als te verwerven projecten is gebaseerd op een vaste systematiek van financiële criteria. Het interne rekenmodel inclusief de formules is centraal verankerd.
Exploitatie
Voor elke afzonderlijke asset wordt periodiek de strategie vastgesteld. Het beleid is gericht op het zg. “doorexploiteren”. De balans tussen opbrengsten en kosten is ingegeven door de wens op lange termijn een zo attractief mogelijk product te bieden. Zo kiezen we onder andere bij de sector woningen voor een gematigd huurbeleid en binnen de sector Winkels voor de optimale branchering per centrum.
Disposities
Aan de hand van de vastgestelde portefeuillestructuur wordt jaarlijks via de hold/sell analyse beoordeeld welke assets in portefeuille blijven of op enig moment in aanmerking komen voor verkoop. Indien assets in aanmerking komen voor verkoop wordt door portefeuillemanagement bepaald wat de meest geëigende planning en wijze van verkoop is.
De besluitvorming hierover vindt plaats in de interne beleggingscommissie, bestaande uit de directieleden, het hoofd acquisitie,research & strategie en juridische zaken alsmede de risk manager.
Techniek
Binnen portefeuillemanagement wordt ook het technisch management uitgevoerd. Dat geldt voor zowel nieuwbouw als bestaande assets (beheer, onderhoud en herontwikkeling). De technisch managers binnen de sector teams zijn daarvoor verantwoordelijk en sturen de externe vastgoedmanagers op dit vlak aan.
Duurzaamheid & ESG
De operationele activiteiten op het gebied van duurzaamheid & ESG worden uitgevoerd door de sector teams. Het beleidsmatige aspect is belegd bij Research & Strategie.
Acquisitie
- De afdeling Acquisitie (onder leiding van hoofd acquisitie) is verantwoordelijk voor de acquisitie van assets voor de sectorportefeuilles. Het team heeft landelijke dekking; elke acquisiteur heeft daarnaast een aantal relaties waarvoor hij/zij als eerste aanspreekpunt fungeert. Vanuit het team wordt doorlopend gezocht naar nieuwe beleggingsmogelijkheden.
- Het acquisitieproces is efficiënt en transparant, ook voor onze zakelijke partners. Specificaties, vereisten en voorwaarden zijn vooraf bekend en de termijn voor besluitvorming is kort.
- Voor elke sector worden concrete en heldere zoekprofielen gebruikt. Deze zijn gebaseerd op de door ons gewenste portefeuillestructuur (conform strategie en beleggingsplan) en technische en functionele eisen zoals vastgelegd in het Programma van Eisen (PvE).
- Naast de zoekprofielen per portefeuille hanteert Altera ook uitgebreide technische prestatienormen voor het vastgoed. Het betreft productspecificaties die als referentie dienen bij het beoordelen van (te verwerven) vastgoed
- Wij verrichten zelf geen projectontwikkeling. Bij nieuwbouw werken wij samen met (ontwikkelende) aannemers en projectontwikkelaars.
- Wij beleggen met eigen vermogen. In de eerste fasen van nieuwbouw acquisities kan onder duidelijke voorwaarden forward funding plaatsvinden.
Gedurende het acquisitieproces worden andere collega’s, zoals die van Research, Techniek, Portefeuille Management, Juridische Zaken e.a., ingeschakeld. Er is diepgaande kennis en ervaring met onder meer (her)ontwikkeling, turnkey- en koop/aannemingscontracten. Dat geldt ook voor due diligence onderzoeken, object- en portefeuilleanalyses, evenals waarde- en risicobepalingen. Waar nodig schakelen wij ook externe partijen in.
Financiën, Control & Risk Management
De collega’s van de financiële administratie zijn verantwoordelijk voor de verwerking en vastlegging van financiële gegevens. De medewerkers van Control en Riskmanagement zorgen voor het in control blijven van de organisatie vanuit de tweede lijn.
Risk management als discipline is ingericht volgens the three lines of defence model. De risk manager monitort de beheersing door de eerste lijn.
Bij acquisitie- en dispositietrajecten maakt een customer due diligence onderzoek (CDD) inclusief onderzoek naar de “ultimate benificial owner” (UBO) altijd onderdeel uit van het proces.
De risk manager neemt ook deel aan de interne beleggingscommissie.
De afdeling draagt zorg voor een juiste en tijdige informatievoorziening. Fundament hiervan is het consequent toepassen van efficiëntie verhogende ICT-systemen en de focus op data integriteit. Als gevolg hiervan zijn we in staat om heel heldere verslaglegging inclusief prognoses te verschaffen volgens een vastgestelde frequentie.
Juridische Zaken, HR en Office Management
De collega’s van Juridische Zaken zijn verantwoordelijk voor de formele zaken van vastgoedtransacties, zoals de huurovereenkomsten en koopaannemingsovereenkomsten, maar ondersteunen ook fondsmanagement gerelateerde aangelegenheden. Hiervan zijn de statuten, het Information Memorandum en afwikkeling van aandelentransacties voorbeelden van.
De afdeling Human Resources zorgt voor deskundige loopbaan begeleiding, adviseert over arbeidsrechtelijke aangelegenheden en speelt een belangrijke rol bij het aantrekken van de juiste collega’s.
Office Management biedt ondersteuning voor de directie/management, voert de bedrijfsvoering van het kantoor uit en is veelal direct aanspreekpunt wanneer contact wordt opgenomen met Altera.
