Allocatie vrijheid

Eén van onze kenmerken is dat de sectorfondsen onder één vennootschappelijke paraplu worden beheerd. De belegger kan via  ‘letteraandelen’ naar wens beleggen in woningen, winkels en bedrijfsruimten. De belegger heeft de vrijheid om een eigen sectorale mix te kiezen en kan indien gewenst switchen tussen de sectorportefeuilles.

Laag risicoprofiel en zuivere vastgoedkarakteristiek

Wij kiezen voor een core risicoprofiel; risico’s worden zo veel mogelijk beperkt gehouden. Dit wordt onder meer bereikt door

  • de vastgoedkeuze te baseren op een heldere (gewenste) structuur van de portefeuille;
  • een lange termijnvisie: een sterke focus op productkwaliteit;
  • geen gebruik te maken van structurele externe financiering (leverage);
  • projectontwikkelingsrisico’s uit te sluiten;
  • heldere governance en compliance aan wet- en regelgeving en best practices (o.a. INREV).

Bovengemiddelde scores Altera in de INREV Self Assesments

Geïntegreerd management

De beleggingsportefeuilles en de management organisatie zijn in één rechtspersoon (NV) samengevoegd. Het management is derhalve niet ondergebracht in een afzonderlijke juridische entiteit (met een eigen verdienmodel en winstdoelstellingen, gebaseerd op tarieven). Wij hanteren geen performance gerelateerde vergoedingen.

Deze opzet betekent dat alle resultaten terugvloeien naar het rendement van de aandeelhouders en alleen de daadwerkelijke kosten in rekening worden gebracht.

Wij verrichten geen  beheer voor derden, bijvoorbeeld in de vorm van separate accounts. Hierdoor worden prioriteitsproblemen en belangenverstrengeling vermeden.

Focus op stabiel en voorspelbaar rendement

De doelstelling van Altera is het bieden van een stabiel en voorspelbaar fondsrendement op beleggingen in Nederlands vastgoed.

De rendementen worden vergeleken met een relevante benchmark; wij hanteren de MSCI/IPD NL benchmark. Ook nemen wij deel aan de INREV Asset Level Index die in 2017 is gestart.

Elk kwartaal rapporteren wij de portefeuille- en fondsrendementen aan de aandeelhouders. Daarbij wordt toegelicht hoe de rendementen zich verhouden tot de doelstellingen uit het beleggingsplan.

Helder beleggingsbeleid

Wij realiseren de beleggingsdoelstellingen door te beleggen in deelmarkten van de Nederlandse vastgoedmarkt waarbij een lange termijn beleggingshorizon wordt gehanteerd in aansluiting bij die van onze aandeelhouders.

Aan het beleggingsbeleid wordt op transparante wijze en op research gebaseerde analyses uitvoering gegeven. Het risico wordt beperkt door geen structurele leverage te hanteren en af te zien van projectontwikkelingsactiviteiten.

Met dit beleid wordt zoveel mogelijk de zuivere karakteristiek van direct vastgoed nagestreefd. Wij streven ernaar volledig belegd te zijn.

Voor elke sectorportefeuille is voor de middellange termijn (drie jaar) een kader voor het beleggingsbeleid geformuleerd dat ter goedkeuring aan de aandeelhouders van de desbetreffende sector wordt voorgelegd. Binnen deze kaders stelt Altera  jaarlijks per sector beleggingsplannen op, die de goedkeuring behoeven van de Raad van Commissarissen.

Lage kosten

Onze geïntegreerde structuur brengt als voordeel met zich mee dat uitsluitend de kosten in rekening worden gebracht bij de deelnemende beleggers; er is geen afzonderlijke winstopslag en -afdracht.

Altera houdt overigens de kosten op een laag niveau zonder afbreuk te doen aan de professionaliteit van het platform, de compliance aan wet- en regelgeving en industriestandaarden.

Het kostenniveau worden vergeleken met de INREV TER en aan de hand van een Peer Group Analyse die door ons wordt uitgevoerd en wij beschikbaar stellen.

Met de aandeelhouders wordt elk jaar het ondernemingsplan van het komende jaar besproken.

Complete rapportages

Voor onze aandeelhouders is er een uitgebreide set aan rapportages en informatie beschikbaar. Doel hiervan is het bieden van volledige transparantie over het gevoerde en te voeren beleid, de resultaten en de ontwikkeling van het beleggingsproduct.

Daarnaast wordt door Investor Relations de relatie met aandeelhouders actief ondersteund en worden eventuele vragen van aandeelhouders snel en adequaat beantwoord.

Voor de rapportages over de performance en kosten op vastgoedniveau gelden de richtlijnen van de MSCI/IPD Nederlandse Vastgoedindex.

De volgende rapportages worden per sector aan de aandeelhouders respectievelijk extern beschikbaar gesteld:

Rapportages – Frequentie – Doelgroep

Financieel

  • Jaarverslag – 1x per jaar – doelgroep: Aandeelhouder en overige relaties
  • Halfjaarverslag – 1x per jaar – doelgroep: Aandeelhouders en overige relaties
  • Kwartaalverslagen – 4x per jaar – doelgroep: Aandeelhouders
  • Uitkomsten beleggingsdoelstelling – 1x per jaar – doelgroep: Aandeelhouders
  • MSCI/IPD NL Vastgoedindex analyse – 1x per jaar – doelgroep: Aandeelhouders
  • ISAE 3000/3402 rapportage – 1x per jaar – doelgroep: Aandeelhouders
  • Uitvoeringskosten per aandeelhouder –  4x per jaar – doelgroep: Aandeelhouders
  • INREV Standard data delivery sheet – 4x per jaar – doelgroep: Aandeelhouders

Beleid

  • Beleggingsplan per sector – 1x per jaar – doelgroep: Aandeelhouders
  • Beleidsplan duurzaamheid – Bij aanpassing – doelgroep: Aandeelhouders
  • Beleidskader middellange termijn (MLT) per sector – Bij aanpassing – doelgroep: Aandeelhouders
  • Corporate Governance kader – Bij aanpassing – doelgroep: Aandeelhouders en prospectieve aandeelhouders
  • Bedrijfsprofiel – Bij aanpassing – doelgroep: Aandeelhouders en prospectieve aandeelhouders
  • INREV DD Questionnaire – Bij aanpassing – doelgroep: Aandeelhouders en prospectieve aandeelhouders

Jaarverslag

In ons jaarverslag wordt uitgebreid gerapporteerd over corporate governance, met name ook over de wijze waarop het risicomanagement is georganiseerd en wordt getoetst. Ook op basis hiervan geeft de directie de ‘in control’ verklaring af. Meer hierover in het hoofdstuk Corporate Governance in het Jaarverslag.

Invloed als aandeelhouder

Institutionele beleggers die via Altera in één of meer van de sectorfondsen beleggen, zijn door de geïntegreerde structuur ook aandeelhouder van de managementorganisatie (de N.V.).

Dit betekent dat aandeelhouders betrokken zijn bij de besluitvorming over de strategie van de fondsen én de organisatie. Wijziging van statuten, het bedrijfsprofiel en het beleid behoeven goedkeuring van de aandeelhouders.

De aandeelhouders benoemen – op voordracht – de leden van de Raad van Commissarissen.

Wij hechten aan de ‘like mindedness’ van aandeelhouders: alleen professionele beleggers (met een lange termijn strategie) kunnen worden toegelaten. Onder professionele beleggers verstaan wij o.a. binnenlandse en buitenlandse pensioenfondsen en, verzekeraars, stichtingen, sovereign wealth funds en onder voorwaarden family offices. Veelal partijen die onder toezicht staan en een professionele organisatie hebben (aangesteld) om hun vermogen te beheren.

Online dataroom voor potentiële aandeelhouders

Institutionele beleggers die overwegen om te beleggen in Altera, kunnen via een online dataroom meer informatie verkrijgen voor hun Investor Due Diligence. De dataroom is ingericht aan de hand van de INREV richtlijnen.

In de dataroom vindt u o.a. de INREV Due Diligence Questionnaire en alle relevante fondsdocumenten. Toegang tot de dataroom verloopt in overleg met onze Manager Investor Relations.